7步了解 – 英國多房式住宅

在英國,多房式住宅(HMO)是一種常見的租賃物業形式。

近幾年,英國房產市場十分的火熱。HMO模式也逐漸出現在房地產市場。很多地區的租賃模式,也有借鑒HMO的發展經驗。我們目前熟知的“合租”,就是由HMO演變過來的

甚麼是HMO?使用HMO的租客和屋主又有什麼責任呢?今天就用一篇文章,簡單介紹一下HMO模式!

一.HMO是甚麼?


HMO是House In Multiple Occupation的縮寫,意思是房屋租給三個或以上的租客,不是來自同一個家庭,一起共用房屋的設施,比如廁所和廚房等。通俗一點就是按房間出租。

在房產租金回報類的投資中,HMO模式,這種按照房間出租的模式通常是獲得現金流最可觀的方式。

舉一個簡單的例子:有一個四房兩廳的房屋,放在市場上整套出租,也就是所謂的“整租”,租金是每個月£1500(人民幣一萬左右)。

如果按房間出租,四間房按每間的市場租金每月£550來計算,一個月租金就有£2200,即使減掉水電雜費(一般HMO都是房東包水電費、網費、地稅等) ,依然比整套出租賺得更多。

若要將一處物業視為HMO住宅物業,必須有人支付租金,而且必須是這些住戶的主要居所。

由於英國的HMO可以採取多種形式。共享的學生宿舍也可以理解成是HMO模式。

在英國還有一個單獨的房屋類別,稱為大型HMO。對於這一類型的房產,房屋至少有三層樓高;至少有5個租戶組成;有一個以上的屋主;租客們共用衛生間、浴室或廚房設施,那麼這處房產就被定義為一個大的HMO。

二.HMO需要特別牌照嗎?


HMO表面看來並不是特別高深,但是每個看似簡單的東西背後都有很多不簡單的存在。

這其中一個很重要的詞叫Licensed HMO(HMO牌照)。

在當地政府的網站上有規定,房屋是三層樓或以上,同時裡面住了5個或以上房客(不是一個家庭),這種HMO則需要向當地政府部門(Council)申請相關牌照,獲得牌照的要求和條件有很多,並且有些政府還規定了不同類型的牌照。

所有大型HMO租賃都必須得到市政委員會的許可。因此,如果投資人的房產住宅樓有三層或以上,那麼就必須申請HMO許可證。然而,一些市政委員會要求所有的租賃HMO都獲得許可。許可證將指定可以佔用該房產的最大人數。

還有,有些地方市政委員會會要求所有屋主都進行註冊,而且不管他們的房產是不是HMO。如果有疑問,可以與當地市政廳協商。

三.HMO屋主需要負擔什麼額外責任?


不管什麼類型的財產,都必須履行所有屋主的法律責任。然而,HMO的屋主有一些額外的法律責任。他們必須:

1.維護和維修公共區域和設施;
2.在廚房安裝適當的消防安全設備,包括主驅動的煙霧報警器和熱探測器;
3.確保每年進行一次氣體安全檢查;
4.確保房屋不擁擠;
5.提供適合住戶的烹飪和洗滌設施;
6.進行最新的傳染病風險評估;
7.為物業租戶提供足夠的垃圾箱;
8.至少每五年檢查一次電力系統;
9.完成火災風險評估。應該聯繫所在市政委員會以確保正確執行這些評估;
10.確保有暢通的逃生路線,並且隨時保持通暢;

這些都是常見的條例。需要特別注意的是,無論租賃協議的內容如何,這些義務都具有法律約束力。


四.HMO房客需知


HMO的規定不只是屋主要遵守,租客一樣受到限制。如果有以下行為的話,說不定已經觸犯了有關的法律:

比如請朋友到出租屋聚會,留他/她過夜;國內親友到英國探親,您讓他們一起合住,因為這有可能會造成房屋的過度擁擠。

同樣,如果一個房屋屬於HMO,但是並沒有相應的HMO資質,您跟您的伴侶共同生活在裡面也有可能會造成麻煩。

如果租客違反了HMO的任何指標,屋主同樣可以把租客送上法庭。而且屋主知道租客的違法行為而不檢舉和製止,屋主也同樣要負法律責任。所以,作為租客的您在選擇租房時也一定要謹慎並多留心,以免自己捲入法律糾紛中。


五.HMO優劣勢


優勢

1.  現金流高,上面的例子就是很好的證明。房間的價格和其大小,條件,地段,停車位等有直接的關係。比如自帶衛浴的房間的租金肯定比沒有的貴。

2.  如果HMO拿到了牌照,會提升房屋的價值,這個價值是從建築物本身(Bricks and Mortar)考慮或是商業(Commercial)方面來評估。

3.除了房屋(House)以外,大戶型公寓(Flat)特別是之前用作政府福利房(ex-council flat)也適合做HMO,這種公寓購買成本比房子小,回報率更高。

劣勢

1.  管理成本高,由於房客不同且多,需要花更多的時間來維護房子。通常HMO需要屋主提供所有房間的家具和公共區域的電器家具,這是一筆不小的成本。

2.如果房屋必須要申請牌照才可以做HMO,這種情況對於房子內部有特定的要求,主要是針對安全方面的一個規範。 比如每個房間都要有防火門或者至少廚房的門是防火門,火警警報器、二氧化碳感應器、滅火器等安全設施也是必須的,另外對每個房間的大小也有規定,比如不能小於6平方米(每個政府不一樣)。而且Council還會定期過來檢查安全要求有沒有符合標準。

3.在購買房屋的時候選擇的借貸銀行也會有影響。很多銀行(HSBC, Lloyds, Santander, Halifax等)都不允許借貸人把房子做成HMO或者Licensed HMO。 所以一般在挑選銀行的時候,都必須讓對方知道你的投資目的,用對的銀行產品才能無後顧之憂。有些屋主把用Buy-to-let以租還貸的貸款拿來做HMO,這就違反了他們的借貸條款,因為一般Buy-to-let的貸款只可以把房子整套出租。如果房東不清楚這一點,而去向當地政府申請牌照,政府部門就會通知屋主借貸的銀行關於他HMO的申請,銀行一旦知道這個情況,就有權要求屋主把貸款全部還清。

六.HMO牌照的重要性



近年來政府想鼓勵屋主整套出租,控制HMO的數量,推出了一系列更加嚴格的政策。

除了通常三層樓五個房間要申請HMO牌照以外,很多政府規定,不管房屋(House)是幾層樓,但凡出租給兩個或以上不是同一家庭的人,就要向政府申牌照。所以建議屋主在按房間出租之前,先去當地政府(Council)網站查清楚關於HMO的規定。

如果是屋主是一處HMO租賃物業的地主,儘管不會面臨刑事處罰,但也可能被罰款高達£20,000英鎊。此外,可被要求向市議會支付最多12個月的租金處罰。或者,如果租客通過該出租物業獲得了政府的房屋福利,屋主可被要求向市議會償還12個月的房屋福利。

如果違反了HMO牌照的條款,屋主可能被罰款高達£5,000英鎊。

如果屋主允許過多的租客租住在該處HMO物業,可能面臨的罰款會高達£20,000英鎊。

此外,最重要的一點,如果該處HMO房產如果沒有得到適當的許可,房東將可能無法去驅逐租戶了。

七.HMO還有甚麼可以了解?



還需要去了解兩個非常重要的詞:
1. Article 4 Direction

2. Permitted Development(發展許可)

前者是一個區域範圍,後者是一個改造豁免權。某個區域內如果有Article 4的存在,那麼在這個區域內,如果要擴建改造房子和改變其使用用途,房東必須得到當地政府的建築規劃許可(Planning Permission)才可以操作。

在這裡舉個例子

倫敦的Newham區有一個房主想把自己三層樓房子做成6個房間的HMO,通常這種情況屋主只需要申請License就可以了,不涉及任何改變其使用用途的問題就不需要額外申請Planning。

但由於當地政府把Article 4加入到整個Newham區當中,所以這個房主就得同時申請執照HMO License和建築許可Planning Permission。要注意的一點是,HMO License和Planning Permission是分開獨立的,政府處理的部門也是不一樣的。

如果有耐心看到這裡,相信你對HMO模式也有大概了解了。目前很多英國房產投資都有往HMO模式方向發展的趨勢。不少承建商和投資方會盡可能提供多種操作模式,而HMO就是最流行的模式之一!