英國的多房式住宅,是香港的「 劏房 」嗎?

劏房

一直記得,在香港電影《一念無明》中,曾志偉扮演的父親和患有躁鬱症的兒子就住在劏房裡。
當他第一次帶兒子來到房間時,安慰地說:「我這挺好的呀,還有窗呢…」

在繁華的城市裡,這些人買不起房屋,只能蹲縮在狹窄的 劏房 裡。

那什麼是「 劏房 」呢?

「劏」,意為「割」。

「劏房」,即「房中房」。通常指一個房屋單位,被切割成多個小房間,分租給住宅住戶。

劏房
香港劏房配置:
  • 廚房,臥室,客廳三合一
  • 面積通常≤72尺
  • 租金約合港幣$2,700-4,500/月
  • 人均居住面積51.3尺,僅比囚倉多27%。

香港劏房的主要分佈在市中心的破舊房子裡,在侷促的房間裡,也會配置獨立的廚房、廁所,環境可想而知。

在香港,租金最高的不是中環和山頂豪宅,而是全港十八區裡最貧窮的——深水埗。

隱藏在破舊老房子裡的劏房,租金最高可達300港元/尺。

在劏房拍了十幾天的戲,曾志偉表示:「住在劏房裡,怎樣豁達的人,慢慢都會受不了…很多房連窗都沒有。」可現實是,在香港,奔波忙碌了一天后,有近21萬人下班後要回到劏房裡。香港土地資源有限。很多白領背負不起那麼重的房貸,但又對生活質量有要求,那麼在租房的時候,就會進行綜合權衡。

住在偏遠的地方,上下班通勤時間長,人會比較勞累,住在市中心,租金會特別高。

劏房

劏房 投資是否划算?

為了解決這部分人的住房需求,很多劏房順應時代,進行了升級改造,環境比之前的要好,而相對於公寓或者整租,房租又能便宜很多。但對於投資者而言,香港劏房的空間不大。

香港房價高不可攀,如果要做劏房投資,前期買房和劏房改造升級,需要花費大量資金。
最後分租出去,租金確實可以增長;可是租金回報率,相對於前期的成本支出,依然是很低的

香港劏房,只是所有大城市的小縮影。在世界上其他國家,也有著這樣一群為了生存忙碌的陌生人,合租在同一個屋簷下。例如 英國多房式住宅,即 House in Multiple Occupation。一處房產,擁有三個及三個以上不相關的租戶,這些租戶單獨承租自己的房間,共用衛生間、廚房等設施。

相較於劏房,多房式住宅更合法,有3層或3層以上的樓房,或者樓房有5個或5個以上的租客,都需要獲得許可經營牌照。

多房式住宅房東或中介需要履行相關的義務,經營也更規範。

英國多房式住宅具有很大的投資價值。英國政府著手解決房屋供不應求的問題,大力抑制投資需求,申請多房式住宅牌照變得更加困難,但是為了增加租金回報率,很多業主依然會去申請。

投資多房式住宅,是香港的優勢?

買房投資需要看趨勢,找準時機。

全球權威機構仲量聯行(JLL)預測,未來五年英國住宅價格將增長14.8%,租金將大幅增長30%-50%。

英國住房供不應求,提前佈局英國房地產市場,是個不錯的選擇。

  1. 英國脫歐後,經濟開始復蘇。房地產市場在2020年會出現轉折,住房供不應求,房價上漲趨勢將保持在五年以上。
  2. 英國高等教育發達,海外留學生全球排名第二;海外移民高速增長。
    租賃人群基數的大幅增長,將使租金推高30%-50%。
  3. 英鎊匯率處於歷史低位,人民幣兌英鎊優勢突出。
 

香港的房價,應該是全世界最貴的。

劏房

英國房地產制度完善,樓市政策穩定

不論是買房等待升值,賺取一次性投資收益,還是出租賺取長期的現金流,相較於香港,英國都更有空間。

英國房屋所有權期限很長,是覆蓋了整個人生的產權。如果您購買了英國的房子,房子的產權還剩很長,還能產生現金流,你可以把房子當作遺產留給兒女,甚至是留給你的第三代,第四代。

長期持有而又不自主的話,那就只能出租了。英國留學生多,常住人口處於增長的態勢,房屋情況是供不應求。

所以房屋空置率很低,只有1%,相應地,租金也有很大的上升空間。

出租分為整租和合租

多房式住宅就是合租的一種形式,它具有很多優勢。

  1. 房屋容積最大化:
    一套房可以分拆成很多個房間。即使出現一兩個租客的空置期,但它的整體租金收益還是要高於整租。
  2. 租金回報率高:
    在倫敦,整屋出租的回報率一般在3-4%,但是合租出去,最高能達到15-20%。也就是說,你購房所花的錢,在5-7年左右就能回本,剩下的幾百年時間,就是穩賺了。

最後簡單總結一下:

  • 購買可改建成多房屋出租的物業
    如果有足夠的精力和時間,可以購買到一個適合改建成多房屋出租的House,那麼在進行改造後,把它分租出去,比整套出租,收益率會高很多。當然,高收益會伴隨著一些其他問題,投資人要有很豐富的經驗,從地點選擇、裝修,到後期租客管理、房屋維護等,是一個很瑣碎的過程。
  • 因過程繁複,應尋求專業團隊
    目前市場上,有很多專業團隊,能夠提供一體化服務,包括從選擇房屋、規劃、申請牌照、後期管理等,專業團隊能提供完整的解決方案。
  • 購買房地產基金
    當然投資英國多房式住宅,還有一種更便捷的方式——購買房地產基金。有些基金是針對英國多房式住宅開發的,購買的方式比較靈活,投資門檻也不高。