英國物業懶人包| 英國樓中伏大全(1) 如何避開 爛尾樓 陷阱?

英國樓盤一手樓 ——  避開 爛尾樓 陷阱?】 最近有傳媒報導,很多香港買家投資英國樓誤中陷阱,付了首期(首付 / 頭期款)超過50%後不能夠「收樓」,出現「 爛尾樓 」的情況。到底香港市民要隔山購買英國物業,無論是一手樓及二手樓,有甚麼需要注意? 今 日 先 講 解 購 買 一 手 樓 的 注 意 事 項 。

如何避開 爛尾樓 - Table of Content 文章大綱

1訂金及付款​

英國一般正常的買樓程

2律師樓​的重要性

在英國,買家必須委托律師代表自己與賣方律師完成買樓的手續,而發展商必須符合2個條件才可從律師樓收取買家的訂金。

3過往紀錄及土地擁有權 —— 發展商背景​

在買樓前,買家必須要找一個可靠的發展商,所以我們可以先了解發展商的公司背景,本文提供4個方向可供作為初步參考的數據。

重點一

訂金及付款

首先和大家講解,英國一般正常的買樓程序。

細訂金  > 律師買賣程序 > 大訂金 > 尾數

  1. 第一步先支付細訂金作保留物業 ,一般就是2000至5000英鎊。
  2. 然後便開始進入律師買賣程序
  3. 一般在支付細訂後的三個月內就需要支付大訂
  4. 在項目落成時,再支付其餘的尾數

有部份不良發展商會在起樓期間,不斷向買家索取不同比例的樓價費用,所以作為一個精明的買家及投資者,在項目落成前,盡量不要支付超過樓價40%的訂金,避免日後有過多損失風險。

重點二

律師樓

在英國,買家必須委托律師代表自己與賣方律師完成買樓的手續。

因為訂金同物業落成後的尾數是不可以直接支付給發展商,整個項目發展期間必須交由律師樓保管。

假設買家要先支付30%訂金給律師樓,而律師樓就會支付10%訂金給發展商,但是發展商必須要附合兩個條件:

  • 發展商要先支付  New Build  Warrenty(新項目保證金),保證金須按項目單位數量計算
  • 項目必須有 Planning Permission (規劃許可)

符合以上兩個條件,律師樓才可以支付訂金給發展商。
萬一項目最後未能夠發展完成,律師樓就會將剩餘的20%訂金退還給買家。

為甚麼會有買家誤中「 爛尾樓 」的陷阱?

原因可能是買家支付了50% – 60%的訂金給律師樓,律師樓又支付了超過10%的訂金給發展商;但是發展商未能如計劃般完成項目,而律師樓又承擔不起超過了10%的訂金給買家,最後導致律師樓倒閉,發展商逃避責任去影無蹤了。

所以在委託律師樓進行物業交易前,一定要留意律師樓的公司背景、規模和過往有沒有不良的紀錄。

重點三

過往紀錄及土地擁有權 —— 發展商背景

在買樓前,買家必須要找一個可靠的發展商,所以我們可以先了解發展商的公司背景,以下4個方向可供作為初步參考的數據。

3.1 — 公司年資 、授權

參考「公司年資」是一個基本的標準,建議年資至少5年,如果有上市地位更為保障。我們可以如何得知該公司是否得到授權? 原來英國有負責監管金融服務公司的機構——金融行為監理總署(Financial Conduct Authority)它是英國59,000家金融服務公司和金融市場的行為監管者,也是49,000家公司的審慎監管人,為19,000家公司設定了特定標準。

金融行為監理總署(Financial Conduct Authority)

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如果希望了解公司是否有騙局嫌疑,可以到以下英國網頁作參考:

https://www.fca.org.uk/consumers/unauthorised-firms-individuals

3.2 — 項目的相關報導

我們同樣可以參考該公司過往的大型房地產項目紀錄,完成後是否有英國當地的傳媒報導過?例如 BBC news、泰晤士報(The Times)、金融時報(Financial Times)、《每日電訊報》(The Daily Telegraph)等的權威性的時事媒體。

另外可以在Google 搜索發展商的過往建築,加 “ UK” 在搜索欄當中查看。

例如,我們公司的地標建築 :One Heritage Tower UK
點擊查看結果,你會找到部分相關的網站報導如下。

避開爛尾樓

3.3 — 發展商及分銷商是同一公司?

購買海外房地產,買家其中一樣會擔心的是,如果投資的房地產項目出了問題,香港可以從甚麼途徑追討和跟進?發展商會否負責?大家可以留意,發展商及分銷商是否屬於同一間公司。

如果發展商、分銷商屬於同一間公司,並在英國和香港都有分公司,當出租、管理及興建當中的所有問題都可以在香港對接,整個申訴過程和處理都會相對順暢,投資者能夠得到較大保障。

相反,若然其中一方出現問題,很容易會出現典型的「將個波踢來踢去」的局面。譬如發展商未能如期交樓,而無了期的跟進,卻未能得到滿意的答覆 ——  爛尾樓 。

3.4 — 發展商對當地項目的土地 / 樓宇擁有權

最後一點我們要留意的是,到底發展商對於當地項目要發展的土地或樓宇是否有擁有權?發展商是只付了訂金還是100%全資持有?因為如果土地或樓宇只是付了30%以下的訂金,便無法取得英國土地註冊處(HM Land Registry)的業權契據(UK land registry title deeds ),「爛尾樓」的機會就會大增。

那麼,投資者可以透過甚麼途徑查詢有關土地的持有公司?

  1. 英國土地註冊處(HM Land Registry)
    點擊以下網址:https://www.gov.uk/get-information-about-property-and-land/copies-of-deeds
    只要付 7 英鎊就可得知。
     uk land registry

UK land registry title deeds

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Sample from google

留意以上3個重點,已經可以解決99% 新樓爛尾的問題,下次再和大家分享二手樓的其他細節。