英國物業懶人包| 英國房地產置業 | EP02: 計算 物業投資回報

英國 - 物業投資回報 EP02

英國 - 物業投資回報 EP02

【英國房地產置業——計算 物業投資回報  】 

投資,一定要懂得計算「回報」。
投資房地產,就一定要知道物業租金回報率。在市場上,有 兩 種 計 算 物業租金回報 的方法:

  1. 租金回報率」( Gross Rental Yield )
  2. 「淨租金回報率」(Net rental yield)。

 

物業投資回報

租金回報率 Gross Rental Yield

「租金回報率」——

顧名思義,就是以「年租金」(➗)「物業買入價」,計算出 物業投資回報。

那麼這個計算方法是適合哪類投資者?

  • 投資者購買物業是打算作為長期投資(大約10年至20年)
  • 只要這段期間有一個優質的租客,並持續穩定地收租
  • 將來打算把物業傳承給下一代

這個簡單的方法就非常適合你了。

物業投資回報

淨租金回報率 Net Rental Yield

「淨租金回報率」——

就是以「年度淨收入」(➗)「物業總成本」,計算出回報 。

那麼這個計算方法是適合哪類投資者?

  • 投資者購買物業是打算作為短期投資(大約5年至6年就會轉售)
  • 或 購買了需要裝修的物業
  • 想更準確地計算回報率

這個方法就比較適合你了。

除了房價以外,亦要加上所有一次性的支出,例如律師費或印花稅等等;而在計算租金的時候,亦要扣減每月的經常支出,例如水電煤費用、稅項、維護費和不同雜費等。

物業投資回報 - 現在以公司其中一個客戶案子和大家分享。

物業投資回報 - 全新裝修5房

Oldham, Greater Manchester 全新裝修5睡房

這是一個在 Greater Manchester , Oldham 的全新裝修五睡房 HMO (多房式住宅),當時的買入價是245,000英鎊,已包括所有裝修。一般成本除了「買入價」之外,亦需要支付一次性的支出,例如律師費大約900英鎊。

「印花稅」(英國政府印花稅頁面)以個人作標準,就需要支付2,400 英鎊;這套物業的總成本就是250,700英鎊,而這套物業已經住滿租客,每月租金是2,275 英鎊。

年租金的計算方法是 2,275 英鎊 x 12個月,計算得出 27,300 英鎊。 如果想保守地計算,假設一些單位未能出租,扣除一個月當作維修費、雜費和空置費,將年租金回報以11個月計算,但以下例子會以12個月計算。

買入價:£245,000

律師樓:£900

印花稅:£2,400

物業總成本:£250,700

每月租金:£2,275

年租回報:
£2,275 x 12 £27,300

租金年回報率:

£27,300 / £245,000 

= 10.92%

因為税項是因人而異,所以會以不同方法計算。例如以個人名義或公司名義,都會有不同的税項優惠,所以這次不會把稅後納入計算回報率。

購買物業和收租期間還需要支付甚麼費用?每月的經常費用一般都是水電煤、市政府税、上網費、管理費和維護費等,不同物業種類也要支付經常費用。

物業投資回報 - 全新裝修HMO

市政府税:
煤氣費:
電力    :
水費    :
上網費:
管理費:
維護費:

£1,314
£650
£750
£500
£500
£3,276
£500

當時客人購買了一套全新裝修的多房式住宅(HMO),所以每年的雜費都會比較多,但租金回報會更可觀。而且這個物業不需要裝修,因為他購買物業時已經是全新裝修,這一系列的經常費用總開支是7,490英鎊。

將年度淨收入減去總開支,一年的淨收入是19,870英鎊。

另一種是税前租金淨回報率(Net Rental Yield Before Tax )的計算方法,
將「年度淨收入」(➗)「物業總成本」:£19,810 / £250,700 = 7.90% 

如果不計算任何一次性支出,這個物業的淨回報率是多少?
這可以直接除➗)「買入價」:£19,810 / £245,500 = 8.09% 

今次與大家分享了如何計算出「租金回報率」與「淨租金回報率」,如果大家想更深入地計算回報,可能進行物業按揭(Mortage)或者 套現( Refinancing)之後,可以相對地增加回報率。所以決定購買物業前,需要了解清楚所有一次性支出、所有雜費和實收的租金等等,購買物業前不要胡亂相信租金回報率的數字,需要透過自己的計算得出「租金回報率」與「淨租金回報率」的確實數字,這樣就可以成為一個精明的投資者。