保顿好消息

博尔顿大学已正式与Keys Federation Multi-Academy Trust（MAT）建立了一个令人振奋的合作伙伴关系，双方将会共同成立一个新的大学学院University Collegiate School (UCS)。

英国教育部长于7月31日星期五签署授权了此方案。因此，博尔顿大学和MAT（已更名为Quest MAT）将在大学校园内，在大学技术学院University Technical College（UTC）旁边，为11-18岁的学生创建一所新的免费学院。此学院将包括新的也同时可以供现有学生使用的体育设施。

教育部的初始资本投资将超过1000万英镑，具体施工工作将在详细规划获得批准之后开始。新的大学学院将于今年9月接纳第一批学生，这批新生将被安置在UTC大楼内，直到新学院建成。

点评

保顿是曼彻斯特的卫星城市，交通便利，城市设施齐全，房价远低于曼彻斯特，越来越多的人选择住在保顿。博尔顿大学位于保顿市，新学院的建立，将提供更多的中学名额。

这利好于在英国“以房养学”的投资者。太一地产发展在保顿开售了轻奢公寓，起步价不到100万港币，投资者如果有意让小孩在博尔顿大学就读，那么可以用最实惠的价格，购买一套公寓供小孩在英国保顿上学，还可以获得房产增值收益。

住宅地产

【1】7月8日-14日：全英范围内的印花税减免

自7月8日开始，英格兰、北爱尔兰、苏格兰和威尔士陆续出台了减免其境内印花税的政策，从而促成了全英国范围内的一轮印花税减免。由于政策由不同政府颁布，因此具体情况有所不同，按照英格兰及北爱尔兰、苏格兰、威尔士三方分成三种政策，但均于7月内开始实施，并均在明年3月底到期。

【2】7月16日：平均每6个进行了线上看房的英国买家会有1名出价

根据《独立报》报道，一项由市场调查咨询公司OnePoll发起的针对购房偏好的调查显示，在2000个受访者中经由虚拟线上看房（Virtual Viewing）即可下单的比例为六分之一左右。除此之外，三分之一左右的受访者表示仅凭虚拟看房已经能够判断出是否喜欢一套房子。

【3】7月21日：规划法案改动正在进行中，楼层加盖及商业转换将获得更多自由

此前报道过的英国政府将修改其规划体系的消息在上月得到了更新。21日，最新的规划法案修改方案被上交议会，预计将于今年9月开始实施。该修正案旨在为重塑商业区面貌及提高效率服务，结合此前已经提交的其他相关修正方案，还将对住宅开发效率的提高做出一定贡献。

【4】7月22日：英国议员呼吁为可能因租金拖欠被驱逐离开的租客们提供更多保护

目前在英格兰及威尔士的住宅租客还处于政府此前颁布的“驱逐保护”之下，即便拖欠房租，房东也无法在当下将房屋收回。但这一保护令将在本月（8月）23日到期。由于担心数千租户将会在保护令到期时被房东驱逐，一些议员呼吁政府在保护令到期日之前颁布进一步的租客保护政策。

【5】7月31日：Help to Buy计划时间延长2个月至2021年2月28日

7月最后一天，政府宣布了本来将在2020年12月31日截止的Help to Buy计划的延期公告。根据之前的规定，Help to Buy计划本不接受援助2020年12月31日仍无法完工的新房项目的购买，如今由于新冠疫情导致的大面积停工拖延，2021年2月28日前完工的新房都还可得到来自Help to Buy计划的援助。

住宅市场新闻评论

从上文提供的5条住宅市场新闻，我们可以很容易地看出目前住宅市场正在经历两件事，其一是市场复苏主要依靠政策面，二是规划体系的大规模修改已经开始。首先我们来看第一点。

从印花税减免到租客保护，当前无论是购房市场还是租房市场上，政府相关措施的参与都显得尤为重要，这一方面是由于民间经济可能已经自顾不暇，无力挣脱当前的经济衰退，另一方面也可能是因为在这段尤其强调效率的恢复时期，政府的直接干预远比市场经济内部调控或者商业机构逐步展开其组织要更加适合。

然而，虽然政府的干预可能更有效率，却也可能对市场造成一种无形的限制。

以Help to Buy为例，延长Help to Buy表面上看可能是为了更好地解决住房可负担性的问题，但如果借新冠疫情成交量下降之机令最后一批Help To Buy的受众人数减少，其实反而可能提升一部分可负担性—假如政府与开发商共同合作的话。

房屋可负担性有两个参考指标，一是个是收入增长与房价增长的速度之比，另一个是住房拥有率的数值。

Help to Buy计划原本的出发点之一就是让更多人踏上“住房阶梯”，实现拥有房产的需求。然而，在Help to Buy于2013年颁布之后，工作年龄人口（16-64岁）中的住房拥有率却连续下降三年，而租房比例则连续上升。

因此从这个角度来看，Help to Buy其实并没有实现其帮助更多的人拥有住房的目标（当然，这不代表Help to Buy对于那些得到了其援助的个人来说毫无帮助）。

与此同时，Help to Buy计划却成功推动了房地产开发商的利润增长和房价的上升。《卫报》就曾经报道过一篇关于Help to Buy的最大受益者实际上是新房开发商（Help to Buy的援助标的只限于新房）和房价的研究，出自著名投行摩根斯坦利。该报告研究后发现，在Help to Buy出现后，新房的溢价水平极大地上升了，从而导致房价水平的整体上升并令开发商受益。

与此类似，保护租客的政策如果进一步延长，毫无疑问被保护的租客也的确能够受益，但是与此同时，却可能会形成进一步地对房东的打压，从而造成没有受益，却可能成为租客的群体和房东群体的无形限制。

之所以这么说，是因为政府的政策难以限定在仅对的确付不起房租的群体生效（因为如何界定付得起和付不起的标准相对复杂），而如果对于所有租客生效则会产生一个全面的效应，在当前并不乐观的经济环境下，促使一部分本来可以负担租金的租户拒绝付款，从而令房东承受了经济压力，如果房东因此退出了市场，则近期未来的租客需求缺口可能进一步增大。

实际上，如果真如各位议员所说，会有数千人因无法交租而被驱逐，一个全面的政策保护令也许不如根据具体情况做出判断的法庭（房东驱逐租客需要经过起诉）更有效率，毕竟相对于英格兰470万租户来说，几千人实际上只占0.2%以下。

当然，对于所有的投资者来说，从个人的层面上来说，近期政策基本都有利于投资，因此积极参与到政策涵盖的范围内，是在近期投资英国住宅市场的一个投资方向。

下面我们来看一下大家近期较为关注的规划改制内容。实际上，最近一段时间（6-8月），英国政府对于房地产开发和规划方面法规的更改做出了很多改动，除了为广大媒体关注的基础变化，也有一些更复杂的，但影响面实际并不比基础变化要小的变动，我们将在后续文章中专门对这方面信息进行说明，此处我们仅评述英国政府官网新闻上给出的“住房扩建”和“焕发商区活力”两个方面。

英国政府官网新闻的时间是7月21日，这实际上是后一条改动，“焕发商区活力（revitalize town s）”的修正案提交时间，而与住宅市场更相关的扩建信息则于6月底已经提交。在这一份文件里，我们最关注的其实应该是能够扩建的住宅类型。

根据这份关于允许扩建2层的修改文件所说，允许这么做的实际上只有公寓（flats），而house和terraced house都无法扩建。但既然被允许扩建的是公寓，那么又要涉及到所有权的问题。

众所周知对于freehold的公寓，每位业主都分别拥有一小部分产权，没有人拥有整栋大厦，要执行这个扩建行为可能需要涉及投票，产权分配等较为复杂的问题，因此这种权利可能更多地会被Leasehold的业主用于其公寓大楼的扩张。

但对于住在这样大楼内的住客来说，这种扩建对于自己不但没有好处，其噪声和增加后的密度可能还会令生活更加不适，因此Leasehold房产在此条例实行后会否因此而较为不受欢迎，值得观察。

至于商业改造部分，其主要内容是增加了两个新的房地产用途，E类和F类用途，其中E类被称为“Commercial、Business and Service”大类，是由吸收原本属于其他类别的商业用途所创造的，被吸收的类别如下：

而另一个新增大类Class F的主要用途是与社区生活有关的，包括了部分商业和公共活动设施。

而关于如何增加商业效率，在文件中则规定了属于同一大类的用途，相互之间的转化不涉及到开发（development）环节。既然不属于开发，因此也就不需要完整的规划许可，因而提高了这些商业类型之间相互转化的效率。

下面来看一下商业地产环节。

商业地产

【1】7月7日：Savills将伦敦评为新冠疫情期间最稳健的欧洲投资市场

近日，Savills对全欧洲各大城市的房地产投资市场进行了稳健性排名，伦敦位列第一，剩余前列城市为法国巴黎、德国柏林、瑞典斯德哥尔摩和德国法兰克福。

【2】7月30日：百货商店连锁集团John Lewis计划将旗下部分商店转化为住房

John Lewis的主席Sharon White在发送给合作伙伴的一封信件中表示，集团正考虑将部分商业资产转换为商业与住宅合并的混合楼盘，其理由是零售业的利润承受了比以往更大的压力，集团需要将业务拓展到零售领域之外。

【3】7月31日：ABP将在Royal Albert Dock内建设2000个单人办公室

华资背景的房地产开发商ABP集团将在其Royal Albert Dock项目增加2000个专为个人设立的办公间，每个办公间面积9平米，包含基本办公设施和部分生活设施。这一项目一方面是为了应对由于新冠疫情，另一方面也能为租赁此项目的公司所有员工都提供私人空间，使得办公环境更平等。

商业地产新闻解读

本次选出的3条商业地产新闻代表了不同的主题，分别为伦敦在稳健性上的综合表现，零售业当前的压力以及疫情影响下写字楼产业的求新求变。

首先是伦敦的稳健性。Savills是一个专业的地产研究机构，但在此次稳健性对比中却并没有只是从地产参数上去对欧洲城市进行排名。比如说，这次参考的指标中有一项就是牛津大学关于各个政府在新冠疫下反应严格程度的指标，这一指标中英国的排名就是欧洲第一。

同时，从Savills引用的全部指标来看，其评判标准分为了经济衰退的整体稳健性、房地产市场流动性和新冠疫情的房地产抵抗力三个方面，而伦敦综合排名能够位列第一，除了体现出其在新冠疫情下房地产市场的防御力之外，还能体现出这座城市在一般经济衰退和通常的流动性上的优势。

基于我们过往对伦敦商业地产市场（此排名主要针对商业地产市场）的研究，我们认为在列出的这些评判标准下，伦敦能够超过巴黎和柏林是相当合理的。

而关于零售业承压方面，实际上是要追溯到John Lewis做出改变其商业策略，将零售店转换为混合地产的理由上的。John Lewis的这一战略转变见于其主席发送的一封信件，而这其中列出的转化零售为混合地产的理由有一条就是零售业的利润承受了压力，因此需要改变经营模式。

但我们知道，要把商店转换为住宅，并非一朝一夕间就可达成，算上规划申请和改建工程等时间，起码是一个一年左右的计划，而转变之后要再更改则更加困难，几乎可以说是“一转定终生”；基于这一点，再回看上文的理由，我们就有理由说，以John Lewis这样的零售百货店大公司的主席Sharon White的专业观点来看，实体零售的利润并非只是短期承压，而是长期承压，这种长期承压导致了她认为实体零售已经不可继续其原有模式，因此才提出了混合地产开发的新思路。

而如果这种观点得到更多人的同意，房地产市场就可能迎来一次混合地产大开发的热潮，这种可能性在可行程度上相比于把街边小型零售店铺转变为单一套住宅，也更符合之前Boris Johnson所提及的“将无用的商业转变为住宅”的想法。

最后是ABP集团对于新冠影响下新型办公空间的思考。在ABP集团新建的2000套，面积总和达18000平米的写字楼空间中，每一个空间都只属于个人，这看起来似乎对于新冠疫情的隔离颇有帮助，但实际上，假如这样的写字楼出现在新冠之前，我们也很难想象此地如果出现了感染者，租赁此地的公司就可以不用隔离，而可以让员工正常上班；而在仍然存在公共活动区域（如厨房和洗手间）的前提下，也很难想象只把工作空间隔开（但同事之间仍可通过“串门”面对面交流）就能降低新冠传播率。

不过，这种探索仍然尤其意义。在新冠疫情之前，实际上就有一种绿色开放空间更能吸引写字楼工作者的说法。

对于ABP的2000个以独立单元为卖点的写字楼项目来说，想必是不能提供如上图这样的开发空间的，但Savills的调查还指出，当位于办公室内时，WIFI和安静的空间也是员工特别看重的地方，而ABP的项目提供了单人间的隔音墙，因此这一项目实际上能够为究竟什么样的特征更符合写字楼租赁者的考虑提供一些佐证。