房子像一面镜子一样照着芸芸众生，镜子的正面是房价，背面是人口。一面照着核心城市房价的居高不下，另一面照着着农村留守老人的孤寂。三线以下城市的萧条与北上广深的川流不息照相呼应。

对房子来说，影响最大的因素就是“人口”。

以人口为例，在我国有一个有意思的现象，他就是“春运”。春运是人类最大规模的周期性迁徙，是无数个背井离乡外出打拼的游子对家乡的殷切期盼，也是归根思想的体现。

春节期间，前后共计40天，全国旅客发送量能达到29.8亿人次，这相当于全世界四分之一的人都换了个地方。

根据腾讯出城行报告，春运中空城效应最强的是深圳，在深圳非本地户口的外来人群都有65%。这也符合深圳吸引人口的定位，毕竟口号就是“来了就是深圳人”。前十其他的城市也外来人口比较多。

春运出行方向是由4个特大城市群落往外辐射式扩散，体现出由南向北、由东向西迁徙的特点。

与春运人口迁徙路线相符的是三线以下城市不足万元的房价和四大城市动辄数万元的房价。

这会一个问题就浮现出来，为什么人口流动和房价的相关性如此之高，如此规模的人口流动背后蕴含着什么？或者说对未来房价有什么借鉴性意义

首先说说我国人口背景。

我国人口特征主要呈现在3个方面，一是人口老龄化，二是迁徙方向为“东进”“南下”，三是农村转向城市。

出生率低，老龄化越来越严重

我国能建国和群众力量密不可分。

当初小米加步枪打下了天下，渤海战役是几百万农民在做后勤，上甘岭战役更是靠人命堆下来的。所以建国初期信奉人多力量大，鼓励多生。

但是后边经济逐渐支撑不住人口的膨胀，国家便推行计划生育政策鼓励少生优生，这也就造成了1987年后出生人口开始断崖式下跌。

而在几十年前的人口高峰时候出生的人开始逐渐步入老龄化，再加上现在出生率又不高，就形成了陀螺形状的人口结构。

多数人在50多岁，壮年人数过少。根据国家统计局数据显示，2019年末，我国16至59周岁的劳动年龄人口89640万人，占总人口的比重为64.0％，60周岁及以上人口 25388万人，占总人口的18.1％，这代表着我国是典型的老龄化社会。

再加上逐年降低的结婚率（同比下降3%）和出生率（不增长了开始倒退-12%），未来新生代将会越来越少，这就造成了一个问题，我国未来劳动人口会越来越少。在低生育率的情况下，劳动人口在50年后将由8亿下降到6亿。

“东进“”和“南下”向大城市聚集

根据中泰证券报告，2019年，我国人口流动的方向进一步继续呈现“东迁”和“南下”的特征。

2019 年我国东部省份人口净流入规模超过150万，而按照秦岭-淮河一线来划分南北方的话，南方省份人口净流入达到167万。而且东部和南方省份的人口迁入规模，相比2018年进一步增加。

农村人口向城市迁移

中国社会科学院城市发展与环境研究所发布的《城市蓝皮书：中国城市发展报告 No.12》预计，到2030年我国城镇化率将达到70%，2050年将达到80%左右。

据此，东兴证券计算出我国未来每年约有5万户城镇左右新城镇家庭，城镇化未来仍然具有较大的发展空间和潜力，中国未来十年城镇化水平复合增长率为1.413%，每年提升约0.9个百分点。

收缩与扩张，城市化与逆城市化之间的战火

愿意生孩子的越来越少，老龄化越来越严重

“东进“”和“南下”向大城市聚集

农村人口向城市迁移

上述三个数据代表了什么？

代表着中国其实是个比较割裂的国家，城市化和逆城市化同步在进行，扩张和收缩同时体现在东南和西北。

新生代人口往发达城市迁移，以北上广深为最，强大虹吸效益蚕食着西北地区的城市和农村地区的人口，展现出强者恒强，弱者愈弱的格局。新鲜的血液不断供给着这几个城市，在人口老龄化的背景下，使农村老龄化、县城老龄化情况加剧。

关于城市的收缩。

收缩型城市原因各有不同，比如资源枯竭型的结构危机型收缩、欠发达城市的收缩等等。

有个很有意思的收缩类型，即“大城市周边的收缩”，大城市将周边人口给吸过去了，可想而知大城市虹吸效应之强。

城市收缩是正常现象，社会发展变迁就伴随着，城市扩张和收缩。美国工业改革后，汽车城底特律的没落就是个例子。

其实就城市收缩而言，不是什么坏事，它更像一种社会结构的再优化，最终的结果就是能创造更多价值的服务业越来越集中，制造业的厂子的越搬越远。最终的形态就是形成类似旧金山或者纽约的城市群落，国内的代表就是港珠澳大湾区了。

空置率高，房屋过剩现象严重

人口的情况都了解了，接下来看看房地产的一个背景。

根据《2018 年全国房价收入比报告》，2018年全国房价收入比为8，由2017年的7.7小幅上升到8。这个房价收入比不高。因为，世界上中等收入国家的房价收入比平均都在9。按世行标准，2018年我国房价收入比并不高。

再来看看全国房子有多少套。

根据懒猫看房数据，从1998年开始到去年为止，我国新增商品住宅的竣工面积约109.85亿平方米，就按每套房100平米来算的话，新增的商品房数量应该有1.1亿套，再按每户有4人来算的话，新增的商品房可以供4.4亿人居住，并且还没有算农村的宅基地以及小产权房。在人口增速降低的背景下，这意味未来不缺房了。

还有一个数据能证明未来不缺房了，就是空置率。

现在我国可能每个家庭都有两套以上的房子，根据西南财经大学发布的《家庭金融调查报告》，2017年我国一般城市住房空置率大约是21.4%，但三四线城市空置率很高，有些城市甚至达到30%以上水平。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%--10%之间为合理区；空置率在10%--20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区，

这样看来，无论是哪一种数据或者调研结果，结论都是我国目前的房子处于危险区，且就整体而言是过剩的。

一线二线的坚挺，三线以下的疲软

那么在人口流动、城市变迁、房价不高、商品房过剩的综合背景下，中国房地产将会呈现怎样一种状态？综合各方因素，笔者认为未来将是强者恒强，弱者清退的天下。

这两年大城市在疯狂抢人，西北部地区人口流失加速，再加上户籍政策放松由前两年的逐步“引导”“逐步”到现在的“支持”“全面放开”，将加速人口流动速度。

目前地方对放宽落户态度日趋积极，绝大多数城市，都开始积极看待“新市民”的价值，人口转移规模成为施政目标，各地纷纷降低落户门槛，甚至阶段性实行“近似无门槛”的政策。

在放松人口流动限制的背景下，人口将会“东进“”和“南下”。县城的老人越来越多，年轻力量加速集中在大城市，房价分化会越来越严重。

人口、城市化、收入比等等都支撑着一线城市房价，一线二线的房价将加速上涨。以深圳为例，只要利率政策放松一点，深圳的房价立马有动作。而三线以下的城市被老龄化、逆城市化、空置率、经济下滑等问题加速弱化。

至于分化到什么程度？我们可以借鉴前辈“日本”。

日本和中国的情况很相似，高于中国的老龄化程度、空置率，他的房价对我们很有借鉴意义。

以上海为例，从淮海中路人民广场是逐步向外降低，就连远离陆地崇明岛也已经两万，黄埔区的房价不到那里的六倍，而东京和周边的差价是近二十倍。笔者认为未来中国房价差距也会逐步扩大到那个水平。

就如万科高管所说，房地产黄金的时代已经过去，白银的时代才刚刚来临。未来不再呈现普涨的格局，房产的走势将会呈现结构性上涨。