無論是股市還是房市，自達成脫歐協議之後，市場正在積極看好英國的長期投資價值。

正 文

據悉，許多專業人士認爲目前的英國股市正處在被低估的狀態，接下來市場將會迎來一段繁榮期。同時，英國房産政策迎來重大利好變革，房屋産權最長延長至990年。

無論是股市還是房市，自達成脫歐協議之後，市場正在積極看好英國的長期投資價值。

首先，我們來看看英國的房産政策變動。

01/英國房屋産權改革在即

近日，英國住房大臣羅伯特·詹瑞克（Robert Jenrick）宣布了重磅消息—— 英國將出台法案，對有限租賃産權制度（Leasehold）進行改革，有限租賃産權的業主在購買房屋後，可以將其産權最長延長至990年，且延長後的地租爲零。

詹瑞克表示，這是近40年以來英國房地産市場最大的變革之一，主要是爲了消除“租賃産權的陷阱”，讓房地産體系變得更加“公平、公正”。據粗略估算，這一政策預計能夠讓約450萬租賃産權業主受益，幫助每個家庭每年節省數千甚至上萬英鎊。

02/兩種英國的房屋産權

在英國買房的人，肯定都會遇到永久産權房（Freehold）和租賃産權房（Leasehold）這兩種主流的産權形式。二者具體有什麽區別呢？

永久産權房，指的是房屋所有人無限期的擁有對某一不動産及其附屬動産的所有權（Ownership），即“完全保有産權”。也就是說，一套房産，連同房産占用範圍內的土地一起，所有權都屬于房産的擁有者。

通常來說，英國的別墅大多都是永久産權。

通常來說，永久産權房所有人對于房屋的自主權更大一些，只要向政府申請相

應的規劃許可，就可以自由對房屋進行改造。但同時，由于既是“地主”又是“業主”，永久産權房所有人的責任也更大一些，需要負責建築物及土地的運作及維修，需要支付房屋及土地相關的所有費用，比如購買土地、房屋、室內財産保險等。

租賃産權房，指的房産擁有者只擁有這套房産本身的産權，但並不擁有房産所在的土地。英國的公寓絕大多數都是以租賃産權房的形式出售。例如：在一塊地皮上建起的公寓大樓，幾十上百個公寓房不可能平分大樓下面的土地（這裏類似于中國的商品房住宅）。

租賃産權房所有人只有“業主”身份，自主性則沒那麽高，比如不能隨意改動房屋的結構外觀，改造需要征得真正“地主”的同意。但正因如此，租賃産權房所有人的責任也相對小一些，無需支付土地相關的費用，另外，初始投入成本也小一點。

一般新房的産權期限，也就是租約（Lease）都很長，一般産權年限爲999年、250年，125年。不過，購買了租賃産權房的房屋則需要每年向“土地所有者”，也就是我們常說的地主繳納一定的地租（GroundRent），但大部分優質房産的地租並不多，都在可承受範圍內。

當租賃權房屋的産權年限快要到期了需要繳納一定的費用，將産權年限延長。

而在現行的英國房産法下，別墅（House）類房産的租賃産權所有人只能夠一次性將産權年限延長50年。公寓（Flat）可以在支付了租賃溢價的情況下將産權年限延長90年。

03/租賃權改革的重點

1、按照新規，租賃産權業主可以將其産權年限一次性延長至990年，且延期後將無需繳納地租。新規將適用于所有租賃産權形式的別墅和公寓。

2.新規實施後，無論是延長産權年限的費用，還是買下不動産所有權的費用，將大大降低。

按照當前的一條“marriagevalue”條款，租賃權所有者在申請延長産權年限時，必須考慮房子未來價值的上漲，並支付相應的費用。這是因爲，房子的産權年限延長後價格也會跟著上漲，所以租賃權所有者還需支付房價漲幅的50%，作爲延長費用的一部分。這次改革，也將廢除這一條款，大大降低延期的成本。

3、將取消專門爲老年人建造的退休公寓的地租。政府表示，這些房屋的買家將享有與其他房主相同的權利。

4. 英國政府還計劃推廣共同所有權模式。共同所有權模式是租賃産權的一種替代方式，允許住在同一棟樓裏的居民以“共同持有”的方式管理他們自己的動産和不動産。在這種模式下，將不再有地主，産權也不再有年數限制，業主們可以成立委員會自行管理或雇用專業公司來進行管理。

而且，相比于租賃産權，共同所有權有以下幾個優勢：允許擁有永久所有權，産權不會到期；不需要支付地租、産權延期費用、甚至物業費；共有産權所有人對于所有財産有更多的控制權和話語權。房屋更受市場認可，能夠相對公平地兼顧所有業主們的利益。

04/爲什麽要進行改革

據ShelterEngland的估計，英國房屋的地租通常是每年400英鎊，根據戶型往往還會有所增減，基本都在可承受範圍內。

然而，有極少部分無良的開發商鑽了法律空子，他們在售賣房屋時，常常會在租約協議中會附帶很多買家不易察覺的隱性條款，這也導致一些房屋的地租每10年就要翻一番。

如果過個50 年，對于買家來說，每年需要繳納的地租便是400*2*2*2*2*2=12800英鎊，這樣的支出對于普通家庭來講絕對不少了，房子因此也更難出手。

另外，一些人在購買房屋時可能沒太關注産權年限還剩多少，結果買來以後卻發現只有幾十年，這時候將産權延期，往往需要支付昂貴的費用。

而且，一次延長的時間也有有限（別墅50年，公寓90年）。此外，如果房主的産權年限還剩不到80年，由于風險變大，將很難獲得抵押貸款，這也增加了脫手的難度。

英國政府對産權進行改革就是爲了解決這些問題，以便消除“租賃産權的陷阱”，讓房地産體系變得更加“公平、公正”。

目前，這些新規定尚未正式落地，但英國政府已經承諾，將會盡快推動立法的完成。另外，一些業內人士認爲，在新政逐步推行的過程中，英國政府也是希望能夠給開發商和市場足夠的時間來消化這一變化。

總體來說，對于租賃權制度的改革是非常利好的一個消息。無論是對于買家還是對于整個房地産市場來說，取消地租，延長産權時間，可以進一步促進房産交易市場的活力，長期投資價值更具有保障。

在房産市場迎來重大利好消息的同時，英國股市的未來也同樣被專業人士看好。

05/英國股市被低估

2020年，在新冠疫情和脫歐談判的雙重夾擊下，英國股市表現十分不盡如人意，富時100指數在一年中下跌了14.3%，創下了2008年金融危機以來的最大跌幅。與此同時，大洋彼岸的美國股市卻在科技股的帶動下屢創新高，標普500指數上漲16.26%，而以科技股爲主的納斯達克指數（Nasdaq）更是飙升43%。

自2016年脫歐公投以來，由于政治背景帶來了市場上的不確定性，使得許多投資者在投資英國股市時更加畏首畏尾，即便在英國進行資産配置，也會更多考慮在股市之外的領域尋找投資機會。

英國股市看似在許多投資者心目中已經“失寵”，但許多專業人士卻給出了恰恰相反的結論——目前的英國股市正處在被低估的狀態，市場信心是被人爲壓低的，接下來市場將會迎來一段繁榮期。而隨著2020年的結束，脫歐過渡期正式結束，脫歐協議在最後一刻成功敲定，許多政治上的擔憂將明顯減輕。

而從數據上分析，根據諾貝爾經濟學獎得主羅伯特·希勒所創造的周期性調整市盈率（CAPE）概念，富時100在2020年年末的CAPE值爲13.66，相較曆史數據，正處在被低估的位置。與此同時，美股標普500則攀升到了20年來的高位。

06/英國股市正在反彈

投資公司IW Capital的首席執行官戴維斯(Luke Davis)表示，曆史證據和目前的形勢都表明，在經曆了數月的低迷之後，市場將迎來一段繁榮期。

而這一次的經濟低迷不同以往，並非是市場崩盤等原因造成，人們對市場的信心低迷主要由于疫情封鎖等人爲原因造成，戴維斯直言“這對經濟增長來說將是一個好兆頭”，一旦疫苗進一步推進使封鎖得以解除，市場信心就會大幅上升。

今年一月以來英國政府積極抗疫，從嚴封鎖，快速推廣疫苗，讓人們看到了在新的一年裏盡快解除封鎖回歸常態的希望。盡管仍處于封鎖狀態，但相比去年3月底第一次全境封鎖時的低谷，富時100已回漲了超過30%。相信隨著疫苗的快速接種與解封後的經濟回升，富時100會從目前的低估值階段恢複到疫情之前的水平。

英國富時100總體自2020年3月開始反彈。許多銀行及投資機構也表示了對英國市場的看好，瑞銀(UBS)表示，預計到2021年底，富時指數將上漲13%，至7200點。咨詢公司凱投宏觀(Capital Economics)則預測，富時100指數明年甚至可能上升到7500點。

綜上來講，英國股市仍然充滿希望。處于低估期的股市往往值得更多關注，用更長遠的眼光去探索和了解市場，才能夠在投資領域更有收獲。無論是股市還是樓市，新的一年裏，英國的投資價值將更上一步，對于長期投資者而言，是個不錯的選擇。